“风暴眼中的闽系房企”

来源:市场资讯 更新时间:2022-01-08 22:23 点击:1838次 原文链接:点击获取

文/地产八卦女 陈庆

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曾经有人说,未来十年,房地产是闽系搅局、逐鹿中原的时代。

不得不承认,桐花万里丹山路,雏凤清于老凤声。在最辉煌的时候,地产50强榜单,闽系几近三分天下。

然而,辉煌过后的短短两年内,闽系中的众多标杆房企,纷纷陷入资金链危机。

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1996年,前广州从化最年轻的镇长潘伟明,已经创立云星集团3年,在从化开发了多个项目;

前厦门财政系统的林龙安,靠着禹洲新村项目,成功挖到第一桶金,混得风生水起。

正当而立之年的黄其森,看到地产大潮的风声,也离开了当时人人羡慕的银行事业单位,转而组建了一家名为泰禾的地产公司。

从新加坡留学归来不久的林腾蛟,则在厦门开发了首个地产项目“阳鸿新城”,阳光城正式起航。

在这时期,闽系房企当之无愧的老大,便是世茂了。作为第一个全国扩张、进京开发豪宅的闽系房企,世茂已经家大业大,话事人许荣茂甚至多次要求福布斯排行榜不要写他的名字......

10年之后,凭借着大胆超前的眼光,潘伟明带着在云星赚到的数亿资金,前往福建缔造了福晟集团,同时成功收购了福建六建集团,进一步拓展了自己在地产行业的产业链。

他将风行华南市场的建筑理念引入福州,实现异地创新,引领福州房地产市场,这也使得福晟的项目比周边项目单价贵上一千到两千多元。

而黄其森,作为闽系里第一个进军北京的“吃螃蟹者”,在这10年内开发了“运河岸上的院子”,后更名中国院子。对此,黄其森曾说:“中国院子,就是中国第一豪宅别墅!”

果不其然,泰禾院子系大获成功,让泰禾誉满京城,成龙、冯小刚、王刚、章子怡、范冰冰、孙红雷等都成了黄其森的座上宾。

阳光城的林腾蛟,此时也开始尝试走出福建,在上海着手建设天骄大厦,并最终在2012年成功把总部搬到上海。

三分天注定,七分靠打拼,爱拼才会赢,为了扩大规模,林腾蛟挖来时任龙湖运营总经理的陈凯,仅仅两年,阳光城实现了23亿到220亿的10倍增长。

此后,林老板的墙脚挖掘机越开越猛,万科张海民、碧桂园朱荣斌和吴建斌…阳光城成为地产职业经理人最顶级的秀场。

至于世茂,在许荣茂的精心安排和培养下,儿子许世坛已经逐渐当家。作为世茂销售总监,许世坛提炼出“滨江模式”,又以梁朝伟代言产品形象,在全国乃至全世界限量发售,最终,世茂连续4年都荣获上海房地产销售排名第一。

不得不说,这一段时间,闽系房企生根发芽、各展神通、艰苦创业,一切看起来都很美好。闽系,也初步在中国地产圈有了一席之地。

03

转眼间,又一个10年过去了。2016年,闽系房企在30强榜单里占了6席,且增长势头远超其他派系房企。

但显然,不做到第一,闽系不会说自己爱拼才会赢。为了继续高歌猛进,阳光城和福晟,不约而同采用了收并购大法。

对此,时任阳光城总裁的张海民,就笑谈自己一共坐了113次飞机,而且过去1年,不是在并购,就是在并购的路上……截至2016年底,阳光城总土储规模已达2285.2万平方米,其中,有超过一半的土地储备来自并购。新增货值储备约千亿,可支撑其未来3年发展。

然而,与阳光城相比,福晟的并购和土储扩张可谓更加迅速。2017年,销售额仅400亿的福晟,仅是在公开的渠道,就猎获土地1786.9万平,货值3199亿元,排在全国房企第7位。

操作如此之猛,得益于潘伟明成立了一支专门拿地,有着300多人规模的飞虎队,并且潘伟明自己亲任总司令,下设区域大队。

▲飞虎队设有机动大队和支援大队,支援大队和机动大队从事项目拓展外的支持性、服务性工作,如税务筹划、交易结构设置、尽职调查等,并直接将董事会的意见带至项目收购的第一线。▲飞虎队设有机动大队和支援大队,支援大队和机动大队从事项目拓展外的支持性、服务性工作,如税务筹划、交易结构设置、尽职调查等,并直接将董事会的意见带至项目收购的第一线。

在拿地飞虎队的带领下,2016年福晟做十年战略规划,明确提出2016-2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元,其中地产板块8800亿,建筑板块8000亿,品牌价值100亿元以上,企业总资产达1000亿元。这里的168、8800、8000都是吉利数字。

而泰禾,虽然在并购赛道上不像福晟那样“狠”,然其扩张也绝对是狂飙突进式的。2011年黄其森借壳上市的泰禾集团总资产仅为82.28亿元,截至2019年末,总资产为2251.75亿元,不到8年,劲增27.36倍。同期,作为激进扩张标志的负债,也增长到了将近2000亿。

与此同时,泰禾还开拓了多元板块,尤其是医疗等烧钱的产业形态。黄其森豪情万丈地说,亏损几个小目标不算啥,但泰禾一定要好好做医疗.....

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还记得《教父》里的马龙·白兰度曾说,我花了一辈子,只学会了小心。

到了2018年,面对层层加码的地产调控,狂飙突进的闽系终于意识到了问题的严重性。然而,为时已晚。

最先暴雷的是福晟和泰禾。作为闽系房企中激进扩张的代表,福晟和泰禾加的杠杆实在太高,最终率先崩盘。

一时间,员工业主维权,项目延期、债务逾期、追讨跟投款等,这让福晟、泰禾债务危机的形势走向更加布满迷雾。

所幸,闽系还有个好大哥世茂。在泰禾和福晟出事后,世茂积极并购,先后接盘泰禾多个项目,如南昌茵梦湖等,并与东方、信达一起,为福晟组建了纾困平台。

雪上加霜的是,2020年,史无前例的新冠疫情爆发。刚开始,人们认为疫情很快会过去,且国家为防范疫情推出的融资贷款政策不啻于放水,绝大部分房企并没有什么危机感。

然而,随着国家房产调控进一步加深,特别是三道红线的出台,直接打击了房企的高杠杆;加上疫情持久不散,很多人兜里渐渐没有了余钱,高周转也开始降速成为“慢周转”,依赖高周转和高杠杆的房企,开始大面积出现现金流困难。

到了2021年,随着房企巨头恒大的暴雷,地方政府为了保交房、避免擦屁股,进一步加大了预售资金的监管。

而此时,阳光城已经承压到了极限。预售资金监管导致回款严重困难,例如他们的一个项目剩余造价只有1个亿,但资金却监管了7个亿,这无疑是一种人为的危机。

甚至于,就连闽系大哥世茂,也开始传出一些风声。1月6日,中诚信托发布通告,说世茂出现违约。

但实际上,世茂作为闽系的大哥,资产质量和现金流运营还是相当可以的。这一次的罗生门,其实主要是世茂提前还款、双方沟通不畅所致,并非绝对事实上的违约。

但是,无论是从禹洲卖子给华润,阳光城物业换股万科,还是从世茂与中诚信托的违约罗生门,以及福晟、泰禾等房企的实质暴雷,高歌猛进的闽系房企,20多年的积累,毁于5年的狂飙突进,也确实处于一个风暴眼中。

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曾经的《上海滩》,许文强与丁力第一次合作,失败后逃命时说,“在上海就是这样,一夜之间什么都有,但一夜之间也可以一无所有”。

如今,浪花淘尽英雄。闽系房企相较于其余派系房企,确实更具胆识,在过去一轮房地产高增长周期里敢于加足杠杆,重仓一二线城市,以此获得可观的市场份额。

然而,当浪潮褪去,“爱拼才会赢”却并不一定会赢。随着楼市调控的深入,闽系房企高周转、高负债的运营模式已无法继续。

事实上,闽系房企的激进与稳健,都与中国房地产市场的大环境深深捆绑。在三条红线下,闽系房企再难出现黑马,产品力、精准投资及现金流管理,才是闽系房企的下一程比拼方向。